记者 田国宝

编者按：推开一扇门，有人瞥见三代同堂的炊火，有人撞见独自拼凑的晨昏，有人在精装样板间描摹将来，也有人从老照片打捞褪色的屋檐。“家”从来不是千篇一律的钢筋水泥，而是有数种生存形态的容器。在本系列中，我们将从不同视角、不同锚点来索求和还原不同人眼中的“家”。

林仕聪是龙湖团体（00960.HK）产品策略担任人。在今年的行业服装论坛t.vhao.net上，他谈到“好房子”和传统住宅的区分时提出，社区配套是核心差异，“好房子”有社区配套（特指风雨连廊、排挤层、会所等公共空间），而传统住宅没有。这一看法得到偕行广泛认同。

2025年5月1日，住建部公布的《住宅项目规范》作为国度标准正式实施，对住宅的栖身环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑装备等方面提出明确请求。

在这一政策背景下，龙湖团体不但致力于打造“好房子”，更将目光投向社区配套的全体营造，构建“5分钟生存圈”。

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客户视角

2021年以来，购房者的关注点从“房子会不会升值”更多转向“房子能不能满足生存需求”。在用户需求产生根本转变的背景下，龙湖认识到，必需以客户视角从新审视和界说产品体系。2024年5月，龙湖团体公布了“观萃”产品系。观萃系产品是用客户视角对原有产品线升级的结果，也是国内较早的“好房子”产品品牌。

在构建“好房子”产品体系时，龙湖团体保留了原有产品线的底子，同时融入客户需求。例如，针对隔音问题，国度标准请求楼板隔音75分贝，而龙湖团体的目标是65分贝乃至是55分贝，靠近国际一流水平。

想要低落楼板隔音分贝，必要革新质料和施工工艺，如采用复合楼板或隔音垫等，并与供给商互助研发高性价比质料，以均衡品质与本钱。

别的，观萃系的一大特色是将社区之外的街角公园、街区商业、栖身区“打包”开发，统一规划围墙外的绿化景观，消融墙内外的割裂感。

北京观萃是龙湖团体落地的首个“好房子”项目，该项目以中国勘测计划协会“好房子”计划大赛一等奖方案为蓝本，以业主的生存半径为标尺，从新计划了小区与城市之间的关系。

林仕聪说，在北京观萃项目上，为了更好的栖身体验，龙湖在产品计划和规划中捐躯了一些利润空间，比如为了打造大尺度的公共花圃，舍弃原本收益性更好的洋房高低配规划方案，确保社区中心构成主轴线和至公园，营造出更为坦荡的公共空间。

“观萃”产品系试图经过社区空间的立异计划和周边环境的全体提升，打造一个开放、融合、充满活力的生存场域，首要包括三个方面。

第一是规划。如果建筑过于麋集，日照和通风前提不佳，就难以支持优良住宅。林仕聪说，在土地资本稀缺的一线城市，土地本钱相对较高，并非所有房企都能为公共配套捐躯可售面积，这往往意味着巨大的长处妥协。

第二是配套。配套分外部和外部。外部配套如风雨连廊和排挤层，在华南地区罕见，在北方城市因需计容积率且增加建安本钱较为少见。但贫乏这些办法会致使公共活动空间缺位。

在林仕聪看来，商业企业投资项目寻求投入产出比，一旦增加本钱，就会寻求更多代价。但龙湖乐意增加本钱而放弃部分长处。同时施展多年商业运营经管积淀的履历和本领，为业主提供更优良的环境，带来更多方便和恬静。

第三是户型。林仕聪将户型总结为两点立异。一是阳台计划，已往部分城市因为政策限制，不允许建设阳台，不然没法操持产权挂号，在“好房子”政策下，阳台不但获准建设，且不计容积率，提升了衡宇代价；二是经过精心计划户内空间，完成空间的“成长性”。如龙湖在观萃产品系中重点计划了收纳系统，低落了客户寻求品质生存的本钱。

在龙湖看来，住户的幸福感不但来自住宅外部空间，更依附于社区与城市之间的互动关系。北京观萃在社区空间引入“安缦风”园林计划理念，从小区入口最先，构建多重院落式景观，营造层层深切的林境效果。这些计划不但提升了社区的天然氛围，还为居民提供了密切天然、互动交流的机会。

城市共建

在北京观萃项目中，龙湖主动与政府协商，投资建设地块南面的绿带和街角公园，打造周边居民同享的公共空间。

林仕聪称，完善社区核心配套是一种颠覆性转变。已往，购房者注意地段，但地段的核心在于周边配套，如学校、病院、商业和交通，这些直接反映在土地价格和房价上。然而，这些配套远不足以满足居民需求，居民对住房更高层次的幸福感不是来自附近的三甲病院、大型公园或地铁站，而是使用这些配套的方便性。例如，下楼能否买到一瓶矿泉水，老人和小孩能否方便地逛公园。

这些关乎幸福感的配套，必要开发商解决“最后一千米”的问题。例如在北京观萃项目，龙湖利用其商业运营劣势，围绕小区结构的小型商业体“体式格局”，面积约1.5万—2万平方米，能够办事周边10个小区的居民。这类配套规划提升了业主生存方便性，也为城市功能分管提供实践参考。

林仕聪透露表现，龙湖凭借购物中心、长租公寓、养老及病院等多元业态的“航道协同劣势”，经过社区边境外延植入生存配套，增强本身运营本领。因此，龙湖更偏向于综适用地开发。

综适用地对许多房企而言具有挑战性，特别是大面积商业用地可能致使亏损，但对龙湖来说，综适用地不但可开发住宅，还能增加配套，助力住宅去化。

从好房子到好社区，再到好城区，这些理念构成龙湖团体“好房子”产品体系的底层逻辑。

公布于：北京市