没有限价，不设7090限制，不设初始无偿移交、自持住房，前侧宗地调规，市场深度调解，深圳西部热土上的网红盘，还能再热吗？

加紧入市

保利正在广州已建了一个保利瑧誉后，正在深圳又复刻了一个高端誉系项目——保利瑧誉府。

不外比拟广州荔湾的保利瑧誉，深圳的保利瑧誉府的完成进度要慢很多。

据项目实地调查，才出地面三四层，且正在紧锣密鼓地施工中。

据了解，保利瑧誉府预计7月入市，展厅已开放。

展开剩余 89 %

固然代价还未确定，但市场吹风9万+/平，带平装交付。

（泉源:互联网平台）

项目标体量不大，占地面积不到1万平方米，但规划了2栋住宅，容积率到达了6.22。

并且因为项目占地面积小，绿化笼盖仅30.11%，仅架空层计划了部份空中花园，部份车位也规划到空中，计划成架空泊车库。

基本上整个项目需要向上争取空间，总楼层也去到了44-45层，一层也计划了5户，梯户比是四梯五户。

详细到项目位置来看，周边商业配套待美满，需依赖步行1千米外的商圈。距离最近的11号线宝安站步行约1千米。

项目西南侧地块除了规划一个街心公园，另有一所36班九年一贯制学校。

前前方以及右侧被学校包围（规划的九年一贯制学校、新安中学高中部、海韵学校），加上宝安机场航线下，沿江高速旁，有肯定的噪声影响。

三学校围绕， 预计未来上学、放学高峰有肯定的拥堵风险。

另外，项目旁是鹏峰大厦旁，约100米处是变电站。

项目户型目前已暴光，114-122-138-143㎡纯四房产品。

固然户型图没有附带尺寸，但全部户型是深圳修建新规后户型，且有一个特点，全屋带明窗和飘窗，户户带外廊（入户空间）。

这样的户型计划有肯定的劣势。

一是都是大面积户型，采光面大，透风性良好。

二是正在深圳支流新居户型中比较少见，有本身的特点，除非一些改进类型的住宅才会自带。

三是能够添加衡宇的私密性、衡宇实际使用面积和便利性。

根据项目户型的布局来看，除了122平户型是2户一电梯，其他户型都计划成了专梯入户。

但这样的户型也存正在肯定的范围性。

有的入户空间计划不敷公道，尺寸面积宽度和大小不敷，导致后期改革使用难度添加，利用率比较低。

若计划成花园大概景观空间，则需要思量光线和透风的成绩；若用作杂物置物空间，则需要思量到消防通道的安全成绩，后期也就触及入户空间是否能够封闭的成绩。

利润压顶

根据保利置业2024年财报披露，客岁拿了6块地，分别正在上海、宁波、济南以及深圳。

其中保利瑧誉府是保利客岁正在深圳拿下的唯逐一宗宅地项目。

而保利置业的报表上，正在深圳的项目有六个，包含保利明玥澜岸、保利招商雍郡、保利勤诚达誉都、静安府、保利龙誉花园、保利瑧誉府。

但因为市场，地段，产品的干系，保利明玥澜岸、保利招商雍郡、保利勤诚达誉都、静安府、保利龙誉花园销售显示都比较一样平常，并且仍有肯定的库存。

据深圳房地产信息平台显示（2025年5月22日）——

位于龙岗中央的保利勤诚达誉都最早2021年5月开盘，依旧另有尾盘未售罄；

位于龙岗重生的保利招商雍郡2022年9月开盘，748套住宅还剩102套；

位于坪山马峦的保利明玥澜岸最早2022年9月开盘，到2023年4月经历三次推售，共1302套住宅还剩余677套住宅；

位于龙华梅林的保利龙誉花园2022年9月首批房源入市，次年3月加推，共计748套住宅还剩余63套；

位于龙岗中央城的静安府最早2023年6月入市，四度推盘，共计702套住宅剩余221套。

往常保利团体的销售功绩和盈利能力难掩颓势。不但保利置业支出及利润双降，保利进展的支出及利润也有很大波动。

据保利进展2024年财报披露，客岁归母净利润同比骤降58.56%至约50.01亿元，比拟2021年的约273.88亿元缩水了约81.74%。

今年一季度还出现支出下跌，但利润下落的环境。

根据保利进展2025年第一季度呈报，今年一季度保利天下商品房销售面积2.19 亿平方米，销售金额2.08万亿元，分别同比下落3.0%和2.1%；

公司实现营业支出542.72亿元，同比增长9.09%，受项目结转毛利率下落等影响，净利润33.68亿元，同比下落15.43%，归属于上市公司股东的净利润19.51亿元，同比下落12.27%。

而保利置业正在得到保利瑧誉府宗地A001-0219的时间，支付了28.2亿元的拍地成本，楼面价约5.22万/㎡，比一起之隔的中铁能建阅臻府楼面价约4.14万/平贵了近1.08万元/㎡。

所以对保利而言，保利瑧誉府的重要性可见一斑。

竞品压力

保利瑧誉府位于宝安中央地段，板块区域内的新居有肯定的稀缺性，但推售后是否能突出性价比，照样要和宝安中央、前海以及深圳焦点地段的竞品横向对比。

代价是否有劣势，是否有户型的良好性？

若项目预计是9万+/平，宝中的新居另有都市茗荟花园1、二期共371套现房正在售，立案区间约10.48万—12.99万/平。

位置地段也比拟保利瑧誉府更焦点，距离宝安中央的各个顶级配套也更近，资源更会合。

前海往常也有很多新居还未售罄，比如远洋观山海、湾啟紫荆府。

远洋观山海位于前海妈湾板块，最早一批房源2024年12月入市，今年4月也加推，共计745套剩余337套未售，户型建面94-116平，立案单价区间约7.14万—9.72万/平，总价区间约747万—1105万/套。

湾啟紫荆府异样位于前海妈湾板块，2024年12月入市，319套住宅立案单价约9.24万-11.83万/套，总价区间约949万-1689万/套，剩余21套未售。

而前海前几年的一些次新居也摆上货架转让。

比如招商领玺、嵘玺家园、领尚第宅、颐城栖湾里、颐城瑧悦湾家园、锦尚第宅、前海润峯府、前海天境花园。

对比质量，是否更好，是决意市场接受度的重要因素。

另外，项目东侧的A002-0060宗地预计也很快会重新上架，位置和景观视野更好。

深圳这两年也正在主动调解土地规划，将一些焦点区域的商业用地转为栖身用地，以满足市场需求，那末整个宝中片区是否还会诞生新的住宅用地也未可知。

作者 | 骑猪豪杰

发布于：广东省