作者 | 金角财经 Chong Lei,CFA

作者 | 金角财经 Chong Lei,CFA

春节前后高调介入万科问题后，深铁正在短时间内已经输血过百亿元给万科。

万科近期发通告称，第一大股东深圳地铁拟向万科提供总额为33亿元的股东乞贷，用于了偿万科的公开债本息。这已经是2025年内深圳地铁第三次为万科提供股东乞贷了，累计总额凌驾100亿。

｜万科通告

但深铁的救济，与其说是实时雨，更像是一场艰难的“续命”举措。

正在通告乞贷33亿后第二天，万科发布了一季报。个中，营收同比下滑近4成，亏损是客岁同期17倍，超800亿的短债与现金缺口。与此同时，深铁团体异样深陷泥潭，2024年巨亏334.6亿元。

睁开盈余 85 %

这些冰冷的数据反应出，万科依然还没走出急救室。

深铁百亿输血

早正在2月10日，万科就通告称，深圳地铁拟向其提供股东乞贷，总额达28亿元，目的是了偿到期公开债务。仅仅过了11天，2月21日，万科再度发通告，称深圳地铁再提供股东乞贷42亿元，依旧是为了了偿到期公开债务。

算下来，深铁正在2月份的两次输血，算计金额已经高达70亿元，再加上近来的33亿元，意味着深铁对万科的输血力度，凌驾百亿元。

除了输血力度赓续加大，正在乞贷条件上，深铁近来对万科的请求也有了大幅度放宽。正在前两次股东乞贷中，万科均需依照70%的抵质押率提供增信资产。

比如，正在第一次的28亿元乞贷中，万科要依照70%的质押率向深圳地铁提供增信资产，其时通告显示，万科准备以正在万物云空间科技办事股份有限公司持有的部分股权作为质押，这部分资产的市值为40亿元。

不仅如此，深圳地铁还设置了严苛的保障措施，为避免万物云股价波动致使质押股权升值，将建立日常盯市台账，持续监测万物云股价；还设置预警线，如万物云股价波动致使相干目标正在连续三个生意业务日内低于预警线，万科必需正在规定时间内追加质押同类股票、提供其他合格担保措施或提前了偿部分乞贷。

而正在第二次乞贷中，则必要先由万科旗下上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司提供保证担保。

其时通告称，正在未来三个月内，万科需召开股东大会，审议通过相干议案，并依照70%的抵质押率提供总价值为60亿元的增信资产，若无法按时完成增信置换，万科须连忙 了偿乞贷，或者提供其他合格担保措施。

然而，近来的乞贷通告，却有了大相径庭的情况。万科无须为第三次股东乞贷提供任何增信资产，并且与前两次乞贷必需按季度付息不同，此次乞贷本钱正在债务到期时结清便可。

更关键是，近来的通告初次提及了股东乞贷展期的可能性，若资金存正在难题，经深圳地铁赞同后，万科还能够进行展期。

这种风控条件的大幅松绑，背后可能折射出万科极其紧急的资金需求。

现阶段，正在万科巨大的债务压力下，快速猎取活动性成为首要目标。不管是万科，照样深铁，大几率都无暇像以往那样仔细协商各项风控细节。

尤其是深铁方面，虽然家底不薄，但毕竟是短时间内已输血超百亿，如此大规模的资金调度，必然必要时间和多方协调。而正在时间与资金的两重压力下，万科和深铁可能都不得不简化流程，从而达成这份绝对宽松的乞贷协议。

现实上，2025年万科的债务压力依然巨大。

据DM查债通统计，2025年整年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模算计326.4亿元；同期，该公司还有两笔境外债到期，存续本金规模约为36亿元。

凭借着深铁此前的70亿元股东乞贷，万科按时了偿了正在2025年一季度到期的98.9亿元公开债务。但万科的警报并未排除，5月和6月，该公司还有三笔境外债和两笔境外债必要兑付，存续本金总额约为66.34亿元。

更令人担忧的是，正在借了深铁100亿后，万科发布了2025年一季报，显示出资金缺口还正在扩大。

凌驾800亿的缺口

2025年一季度，万科实现营收379.95亿元，相比2024年同期的615.94亿元，直接拦腰砍去近4成。

同时，万科的贩卖情况异样不睬想。2025年一季度，万科实现贩卖额349.2亿元，同比下落39.8%。据市场机构克而瑞研讨中心统计，同期，百强房企的贩卖操盘金额同比下落5.9%。万科的贩卖降幅显着高于行业程度。

对付万科的贩卖难题，标普曾分析过，一方面，这是由于购房者对付国企托付本领更有决心；另外一方面，公司已往三年拿地紧缩，正在政策效果更显着的高能级城市补库存乏力，有效土储不足限制了其贩卖回稳本领。

虽然与深铁团体关系更精密或有助于提升购房者对其托付本领的决心，但正在公司优质项目加速去化、盈余项目的去化难度赓续增加的情况下，2025年万科的贩卖压力仍较大。

收入下滑同时，万科的亏损也正在扩大。2025年一季度，万科亏损了62.46亿元，是2024年同期3.62亿元亏损额的17倍以上。

这背后的缘故原由，万科此前正在年报中提过，2024年房地产开辟业务结算利润主要对应三块：2022年、2023年贩卖的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前猎取的地皮，地价猎取成本较高，贩卖情况和毛利率均低于投资预期，致使呈报期结算毛利总额大幅减少。

不外，2025年一季度，万科毛利率进一步下滑至6.1%，相比2024年一季度的10.82%，以及2024年整年的10.17%，都显着下滑了一个台阶。这意味着，致使万科客岁巨亏的谋划缘故原由，到了本年不仅没解决，反而更严重了。

这边亏着钱，那里还要保交楼、还债务，万科的资金天然快速流出。一季报显示，万科账上的泉币资金由客岁末的881.63亿元，大跌至755.02亿元，一个季度就减少了现金126亿元。相比之下，万科目前总欠债依然高达9140.65亿元，个中有6777.1亿元是活动欠债。

与此同时，2025年一季度末，万科短期乞贷和一年内到期的非活动欠债算计为1557.65亿元，短债与账上现金形成了凌驾800亿元的缺口。要知道，正在2024年末，这个缺口的金额也许“只要”740亿元，这恐怕显示出万科资金的紧张程度还正在赓续加大。

现实上，正在深铁全面介入前，万科方面就已经传出过债务展期旧事。

2025年1月9日晚间，万科发布通告称，后期，控股子公司武汉誉天通过保险资金不动产债务投资设计形式，向新华资管融资。经双方协商，该笔融资展期两年。这一音讯直接致使第二天万科债券价格狂跌。

虽说深铁厥后伸出援手，临时稳住下场面，类似的负面旧事也少了，但深铁本身日子也欠好过。

深铁亏失落5年净利润

市场机构克而瑞发布于4月30日的数据显示，2025年前四个月，百强房企累计实现操盘贩卖额10181.7亿元，同比下落6.7%，这是该统计口径自2019年单列以来的同期最低纪录。

贩卖回款有望，再融资天然也无门，万科最大的仰仗照样深铁团体。

4月29日，深铁团体正在厚交所通告称，截至2024年末，深铁团体归并报表范围内发生亏损334.6亿元，占上年末净资产比例为10.46%，凌驾10%。对付亏损缘故原由，深铁团体披露称，“公司对万科股份的长时间股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，致使本年度业绩出现亏损”。

此次通告未提及深铁团体正在万科“投资减值”的具体金额，但从财报数据看，2019年至2023年，深铁团体离别实现净利润116.67亿元、111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、7.89亿元。换言之，深铁团体2024年的亏损金额情况已经凌驾了已往五年净利润的总额。

这些数据反应出一个暴虐现实：深铁救万科反被拉下水。

据财新报道，深圳还正在协调银行加大对万科的融资支持，“但进展有限”。相比大股东深铁的义无反顾，银行的挂念显然很多。

而最大的挂念可能正在于：100亿之后，万科究竟还要若干资金才能遇险？

参考材料：

财新《近70亿元公开债正在未来两个月到期 国资股东第三次出手救济万科》

发布于：北京市