当其余新房还在为客户发愁，挖空心机搞营销的时候，深圳有新房逆向操纵了——经过资金硬核筛选客户。

真改善，还是价格刺客？

最近，深圳楼市迎来了一个“逆向”操纵的新房。

一个非核心区地段的项目，没有仅需要验资200万，还是门坎没有低的大平层。

那就是位于光明科学城附近的满京华金硕臻府。

192套约138~325平的大户型，备案均价约54717元/㎡，单价区间约4.98万—7.5万/平，总价区间约686万~2440万，还暂未对外释放折扣优惠。

目前这个项目已经是接近封顶状态，周边科学公园还在美满升级当中，附近的深圳科学技术馆光明新馆“五一”朴直式向市民开放。

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而这个价格一出，无异于向市场扔出了一颗深水炸弹。

一方面，作为深圳光明中央板块，是体量相当大项目。

从地理版图上看，几乎占据了光明中央板块的半壁江山，从2023年9月开始项目供给到如今，已经累计供给达到1783套，并且后续将另有其他地块上的房源陆续供给。

另一方面，价格已经超出市场同类新房住宅的水平。

最贵的户型去到了约2440万，折合单价约7.5万/平，约202平以上的户型，最低总价约1106万，折合单价约5.46万/平。

而整个光明，目前非大户型项目总价基本在500万以下，且单价水平约3万-4.5万/平。且2000万+的总价，已经能够挑选光明地区的别墅级其余产品。

而市场上有人认为——

这是光明的下一代“豪宅”，毕竟整个光明已经近10年没有供给过如许的大户型产品了，上一次还是深房传麒山。并且相比整个光明同质化的刚需户型，大平层户型更能意味身份。

也有人认为——

光明中央的建设已经有雏形，一些市政大众配套和周边住宅项目都陆续投入使用了，将来大有兑现规划的潜力。作为光明中央区居住板块，居住舒适度已经对照高，能够说是光明除了凤凰城板块之外置业的第二挑选。

另有人认为——

这个项目属于深圳建筑设计新规后的产品，四梯四户的设计，专梯入户，层高约3.15米达到豪宅入门配置，得房率相比市道市情上其他项目要高一些，既有精装托付户型，又有简装的200平以上户型，北向还看光明科学公园景观，景观视野没有遮挡，将来有增值的空间。

总的来说，适配的群体对照非凡。

但市场上，谁会真正用手中的真金白银去投票呢？1000万+，何没有投票南山、福田这些核心地区？

“豪宅”还要睡飘窗

实际上，整个项目对市场客户的筛选思路，并没有是无迹可寻。

随着好房子的浪潮掀起，开发商们正试图经过进步户型面积、得房率方式打开价格的空间和销售差其余路径。

最显着的，深圳的核心区，一些新地块上诞生的项目，都陆陆续续推出了超大户型的产品，一些非核心区的项目，则在户型的阳台、飘窗、入户花园方面下功夫。

以是金硕臻府也恰恰反映出了当下开发商寻求产品转型，寻找市场冲破口的思路。

但市场的共识和趋势，很难在短时间改变。

并且整个项目目前放在市场上，本身也藏着一些桎梏。

首先项目的户型，有一定的局限性。

约138平户型得房率约78%，且个中有一个次卧包含墙体飘窗面积，也没有足10平方米，仅约8.8平方米。

有网友玩笑，“光明豪宅还睡飘窗”。

而约202-204平的户型，仅设计了四房两厅三卫，个中有两个次卧没有包含飘窗面积没有到10平方米，包含飘窗面积则分别约13.54平及约11.61平。

对于追求改善舒适的家庭而言，如许的次卧空间很难没有会被市场挑剔。

以是有的意向购房群体，在看完实地榜样空间后，认为体现没有出大平层的感觉，挑选了摒弃。

而项目为正北朝向，202-204平户型，虽然南北通透，但难避免冬天北风，夏天西晒的环境。

更重要的是，项目对外的营销优势为北看光明科学公园景观，实际上目前科学公园景观层次对于1000万的大平层的景观需求，有错配的可能。

（光明科学公园景观）

而138㎡南向户型主要视野为社区园林，部份中高楼层可远眺光明高铁站，但光明科学公园景观几乎没有可见。

对于周边环境而言，暂时还未算完全规划好，而光明科学公园和其他配套也还需要时间才能真正兑现。

以是，项目周边贸易等配套还没有完全进展起来，暂时欠缺一些生活气息，

其次，社区缺乏纯粹。

项目总户数为420户，实际超过折半用于补偿安装，且共同享受社区大众地区装修条件、小区花园、泊车位等大众配套资源及相应服务。

据了解，项目回迁户已经优先选房完毕，一些优质楼层，朝向户型已经被抢先一步挑选。

三是项目占空中积小。

约1.4万平方米，无空中花园，仅设计了排挤层绿化休闲空间。

更重要的是项目前面几期，被曝光出现质量成绩。

有业主曝光满京华一期金硕华府曝虚假宣传、尺寸虚标、货没有对板，未托付外墙便出现鼓包、脱落多次修补的环境。

甚至有业主是以萌生了退房的念头。

以是，项目整体而言，局限性就更显着了，锚定的群体，必须是实力强，且接受度，对配套追求一般的。

但挑选这个项目，有多少能够真正满足市场对居住体验的需求？

需要时间市场才能交出答卷。

作者 | 醉酒大沙鱼

公布于：广东省